Договор строительного подряда

Договор – это не только письменный документ, закрепляющий права и обязанности сторон, это и обстоятельство, которое порождает возникновение этих прав и обязанностей (так называемый юридический факт), то есть само соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Часто договор, заключаемый в связи со строительством, ошибочно называют договором на строительство дома, договором подряда строительства дома, договора строительства жилого дома и пр. Однако это юридически неверно. Так как в законе имеется только одно наименование такого договора независимо от объекта строительства – договор строительного подряда.

Договор строительного подряда – институт гражданского права, направленный на регулирование отношений по строительству или реконструкции предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ, а также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (ст.740 ГК РФ).

Так как договор строительного подряда является разновидностью договора подряда, отношения данного вида регулируются, в первую очередь параграфом 3 главы 37 ГК РФ с учётом общих положений о подряде. Также отношения в области строительного подряда регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ и Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1»Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в части, не противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 №39-ФЗ, и Федеральным законом от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Положения перечисленных и других законов дополняются подзаконными актами Правительства РФ, министерств и ведомств.

Правоотношения по строительному подряду оформляются договором в соответствии с общими правилами, предъявляемыми к форме сделок. То есть в простой письменной форме, если договор заключается юридическими лицами между собой и с гражданами, а также гражданами между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (что значит больше 10 000 рублей), а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст.161 ГК РФ).

Согласно нормативным положениям о договоре, он считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре строительного подряда существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

Для договора строительного подряда такими условиями являются: предмет и сроки выполнения работ по договору. Однако указанные существенные условия могут содержаться не только в договоре как отдельном документе, но и в обязательных для соблюдения подрядчиком смете и технической документации, которые также имеют письменную форму.

Бывают ситуации, когда договор признаётся судом недействительный или незаключённым. Это не означает отсутствия между сторонами подрядных взаимоотношений. В случае если подрядчиком уже были выполнены работы, а заказчиком такие работы были приняты, последний должен будет их оплатить, если будет доказана потребительская ценность для заказчика результата этих работ и его желание этим результатом воспользоваться (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). В этом случае суд пользуется правилами о последствиях недействительной сделки, согласно которым каждая из сторон должна возвратить всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.167 ГК РФ)

Также эта проблема может быть решена с использованием последствий неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ), то есть через признание заказчика неосновательно обогатившимся за счёт выполнившего работы подрядчика при отсутствии оснований (договор, правовой акт) для такого обогащения.

Таким образом, договор строительного подряда – сложная правовая конструкция взаимоотношений сторон. Для плодотворного и взаимовыгодного сотрудничества в рамках договора строительного подряда важно составление грамотного договора подряда, а не договора на строительство дома, договора подряда строительства дома или договора строительства жилого дома, а также соблюдение всех требований к оформлению сопутствующих его исполнению документов (к примеру, документы о сдаче-приёмке работ).