Строительство коттеджа (частного дома) в г.Казани. Необходимые документы и порядок действий

Данная статья ориентирована на тех, кто уже владеет земельным участком, пригодным для строительства, и собирается начать на нём строительство дома.

Мы не случайно использовали слово «коттедж» в названии статьи. Это не дань моде, а желание обратить Ваше внимание на то, что речь здесь пойдёт о, так называемом, индивидуальном жилом строительстве. Так как правила для строительства такого вида домов отличаются от правил, касающихся других видов капитальных строений.

Закон определяет понятие «индивидуальное жилое строение» (далее – ИЖС) как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Так как государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости осуществляется только при наличии всех необходимых и правильно составленных документов, лучше заняться их сбором и оформлением с самого начала и по порядку, чем бегать по инстанциям в последний момент, подгоняемым сроками и штрафами. Поверьте, есть более приятные хлопоты по окончании строительства. Например, заняться обустройством нового дома, выбрать стиль его обстановки, разбить перед домом сад, составить меню и список гостей на новоселье!

Итак, для того, чтобы построить свой дом на своём участке, необходимо попросить разрешение у госоргана и получить его.

П.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разъясняет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Для получения разрешения на строительство необходимо обратиться с заявлением [1] в муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - Управление) [2]. К заявлению следует приложить схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущего дома.

Требовать иные документы для получения разрешения на строительство, кроме указанных выше, не допускается (п.10 ст.51 ГрК РФ). При этом Вы или Ваш представитель можете подать эти документы:

- лично (на бумажном носителе);

- в электронном виде через портал государственных и муниципальных услуг Республики Татарстан;

- по почте заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении (п.3.2 Регламента).

При этом Постановление Правительства РФ от 07 июля 2011 №553 «О порядке оформления и представления заявлений и иных документов, необходимых для предоставления государственных и (или) муниципальных услуг, в форме электронных документов» устанавливает, что заявления и иные документы, необходимые для предоставления государственных и (или) муниципальных услуг, представляемые в форме электронных документов (далее - заявления и иные документы):

а) оформляются в соответствии с требованиями к форматам заявлений и иных документов, установленными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;

б) подписываются в соответствии с требованиями Федерального статей 21.1 и 21.2 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

в) представляются в органы и организации, предоставляющие государственные и (или) муниципальные услуги, с использованием электронных носителей и (или) информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, включая сеть Интернет:

лично или через законного представителя при посещении органа или организации;

посредством многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг;

посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (без использования электронных носителей);

иным способом, позволяющим передать в электронном виде заявления и иные документы.

При желании Вы можете приложить к заявлению полный список документов, а именно:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка.

Однако Федеральным законом от 01 июля 2011 №169-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» эти документы запрашиваются Управлением в соответствующих госорганах самостоятельно. И только при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок (в народе - Регпалата), предоставить их необходимо будет Вам.

Схема планировочной организации земельного участка является разделом проектной документации на объекты капитального строительства и согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» состоит из двух частей: текстовой и графической.

В текстовой части указанная схема должна содержать:

а) характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

б) обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка - в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации;

в) обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент);

г) технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

д) обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод;

е) описание организации рельефа вертикальной планировкой;

ж) описание решений по благоустройству территории;

з) зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства - для объектов производственного назначения;

и) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, - для объектов производственного назначения;

к) характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) - для объектов производственного назначения;

л) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, - для объектов непроизводственного назначения;

А в графической части:

м) схему планировочной организации земельного участка с отображением:

мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним;

границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии);

зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии);

решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории;

этапов строительства объекта капитального строительства;

схемы движения транспортных средств на строительной площадке;

н) план земляных масс;

о) сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения;

п) ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием границ населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка, границ зон с особыми условиями их использования, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям - для объектов производственного назначения.

Перечень оснований для отказа в приеме документов является исчерпывающим:

- предоставление неполного комплекта документов;

- подчистки и другие исправления в документах;

- отсутствие каких-либо сведений или наличие недостоверных сведений в представляемых документах.

В случае наличия одного из оснований, специалист Управления уведомит Вас о наличии препятствий для приема заявления и откажет в приеме заявления. После устранения этих препятствий Вы снова можете подать заявление и документы, так как неполучение или несвоевременное получение запрашиваемых документов не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (п.13 ст.51 ГрК РФ).

При приеме заявления специалист Управления осуществляет:

а) проверку комплектности документов;

б) проверку полноты заполнения заявления на наличие в нем четко изложенной просьбы, сведений об адресе объекта, о его строительных параметрах, функциональном назначении, виде работ, на которые требуется разрешение, а также данных о застройщике (персональные данные - для физического лица; организационно-правовая форма, его юридический адрес регистрации - для юридического лица), а также на наличие контактных телефонов;

в) регистрацию заявления.

В течении шести дней после принятия Вашего заявления происходит электронное взаимодействие между Управлением и соответствующими госорганами по вопросу получения необходимых сведений для подготовки разрешения на строительство.

В течение следующих четырёх дней происходит принятие решения о подготовке разрешения или об отказе в подготовке разрешения.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на любой вид строительства (не только ИЖС) являются:

1) отсутствие необходимых документов (что должно выясниться ещё на этапе подачи заявления);

2) несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В случае принятия решения об отказе Вам в выдаче разрешения письмо об отказе подписывается заместителем начальника Управления и направляется Вам по адресу, указанному в заявлении.

В случае принятия решения о выдаче разрешения на строительство [3], его проект подписывается начальником Управления и направляется на утверждение первому заместителю руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани по вопросам градостроительной политики [4].

После этого Вас или Вашего представителя информируют указанным в заявлении способом связи о готовности разрешения на строительство и сообщают дату и время выдачи оформленного разрешения.

Также информацию о готовности Вашего разрешения Вы можете получить на сайте Управления [5] в пятидневный срок после его утверждения.

Выдача разрешения осуществляется под роспись в соответствующем журнале при наличии документа, удостоверяющего Вашу личность или личность Вашего представителя, и действующей доверенности Вашего представителя.

Вместе с разрешением на строительство Вам возвращается оригинал схемы планировочной организации земельного участка, копию которой вместе с обозначением места размещения объекта ИЖС необходимо будет в десятидневный срок со дня получения разрешения безвозмездно передать для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности в муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

За выдачу разрешения на строительство госпошлина или иная плата не взимается (п.15 ст.51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство ИЖС выдается на десять лет (п.19 ст.51 ГрК РФ). Указанный срок может быть продлён на основании Вашего заявления в случае, если указанное заявление подано не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.

В случае несогласия с действиями (бездействием) должностного лица Вы можете обжаловать их в досудебном или судебном порядке.

В случае досудебного обжалования Вам необходимо подать жалобу в виде письменного или электронного обращения [6]

Срок рассмотрения жалобы - в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа в приеме документов у заявителя, в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений - в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

В соответствии с п.5.1.4 Регламента жалоба должна содержать следующую информацию:

1) наименование органа, должностного лица органа или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;

2) фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), сведения о месте жительства заявителя, а также номер(-а) контактного(-ых) телефон(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;

3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, должностного лица органа либо муниципального служащего;

4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, должностного лица органа либо муниципального служащего. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Жалоба должна быть подписана.

По результатам рассмотрения обращения принимается одно из следующих решений:

- жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Управлением опечаток и ошибок в выданных документах;

- направляется отказ в удовлетворении жалобы.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения по результатам рассмотрения обращения, Вам в письменной форме и по Вашему желанию в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.